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“银丰园将二手房当一手商品房卖，而且还办不下按揭，对退款一事一拖再拖……”日前，购房者小谢打进本报热线反映称，2007年12月16日，他和四川鑫中新实业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了该公司推出的银丰园（当时名为“西华馨苑”）一套130余平方米的住房，并交付了部分购房款、维修基金、契税等费用近12万元。根据合同约定，这套住房今年5月份就该交房。但是现在，离合同约定的时间已经过了3个月了，开发商竟然连房子的银行按揭贷款手续都还没给我办下来……说起银丰园的这套房子，小谢是一肚子的苦水。

　　小谢告诉记者，去年，他和女朋友小蒋正为结婚的婚房犯愁时，正好看到郫县推出一个名叫“西华馨苑”的楼盘。在当时成都房价正居高不下的时候，该楼盘不到2000元/平方米的开盘价格吸引了不少购房者，加上其广告宣传上称是现房销售，这一点让小谢很是动心。小谢带着女朋友小蒋立即前往位于郫县红光镇西华大学对面的项目现场看房子。当时看到房屋就象闲置多年一样，显得非常陈旧，小谢说他当时看到楼盘现状后还有点犹豫，但开发商向他承诺，房屋会重新维修、配置之后再交付购房者。急于结婚的小谢想到这是现房，省去了期房等待的烦恼，况且按开发商的承诺，这套房子装修之后才2500元/平方米，这一价格相当诱人。于是，小谢大着胆子和四川鑫中新实业签下了购房合同，并按对方要求交纳了相关费用12万元。

　　小谢说，签购房合同时，鑫中新的销售人员主动向他提出代为办理银行按揭手续，并称按揭手续2008年3月份后才能办下来。然而，小谢自今年春节过后就开始向银行提交资信审查，成都市商业银行、招商银行、深发展银行……经过不下于5家银行的审理资信，但都被银行以开发商资信审查未通过打回来。小谢成都——郫县两地来回地跑，找开发商协商不下10次，但开发商每次均称“正在办理”。转眼之间，约定交房的日子过去了，开发商还是未能将按揭办理下来。

　　“跑了N次，找了开发商N次，最后才知道，原来‘西华馨苑’实际上就是已经建成很久的银丰园二期，开发商为了推动销售，只是将‘银丰园’重新换了个包装取名“西华馨苑”而已，而银丰园二期则是鑫中新从成都市商业银行拍卖得来，该项目已经被银行认定为二手房，所以按揭一直办不下来。现在，‘西华馨苑’已经更回了原来的名字仍然叫‘银丰园’。”小谢万般愤怒而又无奈地说。小谢认为开发商一开始将银丰园改为西华馨苑销售有误导消费者之嫌；不仅如此，开发商还对按揭事宜一再拖延。小谢表示，他对鑫中新已相当失望，所以现在要求开发商退款。

　　西华馨苑真的是将二手房当成新商品房来进行销售吗？它的前身是不是银丰园？其当初销售楼盘时是怎样宣传的？它迟迟办不下银行按揭贷款手续的原因又是为何？

　　现场直击

　　西华馨苑就是银丰园二期

　　8月8日，记者与小谢约好前往银丰园。项目现场，记者看到“银丰园”的招牌显得很破旧，小区广场右侧的“银丰园销售中心”却十分抢眼。销售中心里面非常冷清，记者在现场几乎没有看到购房者前来光顾。

　　小谢称，在得知自己购买的房子竟然是二手房后，还是准备与开发商好好协商配合，争取尽快把按揭手续办下来。“但是，跑了六七家银行做资信审查，都是因为开发商的原因一直办不下来。”面对这一现实，力不从心的小谢终于愤怒了。一位银行办理按揭的工作人员告诉小谢，其实二手房办理按揭也不麻烦，只可惜他购买的银丰园房子只有大产权而无分户产权，所以银行是不予以办理的。小谢感到很冤枉，“本来是买的新商品房，结果变成了二手房；变成二手房也就认了，但还办不下来按揭。”小谢认为，开发商一开始就将“银丰园”改为“西华馨苑”进行销售，有误导消费者之嫌。不仅如此，开发商对按揭事宜一再拖延，小谢已对其失望，要求开发商退款。

　　记者在小谢的引领下参观了他们的“准新房”。在银丰园二期楼盘现场，被四川鑫中新实业有限公司拍得的三栋房子外墙已经全部整修，新漆的黄色外墙和四周经历10年风雨的房子相比，显得十分鲜艳和显眼，小区内还零星住着几户人家。小谢说这儿的房子就是这样，一栋楼内偶有人住。“我家住二楼，一梯四户就我一家在居住。”住在银丰园一期的一位大爷告诉记者，购买银丰园的业主多数都是老年人。当年二期销售不佳，卖得好的一期入住率也仅过半。由于开发银丰园的成都银丰房地产开发有限公司将二期抵押给了成都市商业银行，后因项目被拍卖。这位大爷还告诉记者，他家的分户国土证2006年才拿到。

　　开发商

　　正在积极处理之中

　　“这个世界没有卖不出去的房子，我们公司拿到这个项目是很有信心的。”四川鑫中新实业有限公司负责银丰园项目销售的经理李刚直言不讳地告诉记者，来找他退房的不止小谢一家。银丰园之前本身名声不好，这是公开的秘密。李刚称，银丰园二期共有六栋，去年年中，鑫中新实业从成都市商业银行拍下其中三栋114套住房，去年11月面向市场推出，目前已经卖出几十套。银行将银丰园二期界定为二手房后，和一手房办理按揭的程序就成了两码事，要先办理分户产权，然后再办理按揭，最后才是交房。“得到这个结果后，公司一直都在积极地办理分户产权。”李刚坦承，“都过了好几个月时间才界定为二手房，公司肯定有失职的地方，我不否认这点。但由于各种各样的原因，导致大产权在今年3月才办理下来，再加上宏观政策银根压缩，中字头银行都不贷二手房，所以才拖到现在，但公司一直都在为办理按揭积极地想办法。”

　　既然西华馨苑的前身是银丰园，而且又被界定为二手房，为什么开发商不将这一点明确告知购房者？面对记者的提问，李刚没有明确答复。“现在公司通过银行跑下来的结果就是银丰园属于二手房。将‘西华馨苑’改回原来的名字‘银丰园’，就是不想误导消费者，这已经足以证明公司的诚意。”李刚表示，作为公司来说是想在房地产领域有更高的发展，这是公司的战略目标，公司对郫县板块非常看好。“在盘下项目的过程中，出现了预估不到的东西，这是大家都不愿意看到的，公司对操作这样的房子也毫无经验，从没有遇到过，所以在整个过程中处理问题都比较谨慎，这并不是公司不作为，公司正全力以赴解决这些问题。”李刚这样解释说。

　　郫县房管局

　　办了分户产权即可办按揭

　为小谢提供担保服务的成都盛洋房地产经纪有限公司经办人余芳告诉记者，银丰园二期按揭办不下来的责任在开发商，不在业主。从事金融服务多年的余芳在帮小谢跑银行办理资信时，每次都是因为开发商的原因而被银行拒绝。一方面是因为银丰园口碑不好；另一方面，四川鑫中新实业有限公司推出的银丰园二期被界定为二手房，虽然开发商取得了大国土证和大产权证，但没有取得分户产权，所以不予办理按揭很正常。

　　郫县房管局产权处冯所长也向记者证实，四川鑫中新实业有限公司确实办理了银丰园二期大产权，只要办理了分户产权，再向银行提出办理按揭的申请应该不成问题。

　　律师

　　购房者可以解除合同

　　四川盛豪律师事务所律师徐江认为，业主反映出来的事实表明，开发商不诚信的经营行为已经不是一般的“正常商业吹嘘”，已经构成法律上的欺诈民事行为。　　

　　徐江称，首先，把“银丰苑”作为商品房来销售这是严重的欺诈行为。因为，银行在进行资产处置拍卖前都要进行核资、定性、评估等必须程序，所以在进行拍卖的时候已经将房屋性质告知竞拍人了。法律上所讲的“商品房”一词是有特殊法律含义的，它不同于一般的房屋买卖行为；而所谓“二手房”从法律地位上来讲，它属于法律上界定的“私有房屋”，不具有商品房的法律含义。其二，“调整商品房买卖”和“二手房买卖”属于不同的法律调整领域。前者适用《商品房（预）销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干法律问题的解释》等法律文件。而二手房的买卖是适用国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》。因此二者属于不同性质而具有不同法律含义，也就会带来不同的法律后果。根据《合同法》的规定，因欺诈行为订立的合同，属于效力待定的合同，一方当事人有权在一定期间内请求人民法院或仲裁机构撤销。所以，购房者要求退还房款是合法合理的要求。

　　其次，办理按揭需要开发商和购房者配合协调，但是考察按揭办理的实际情况，开发商具有重要作用。因为针对金融机构而言，一般会根据开发商的经济、经营情况来进行审查，要对开发商进行审查，审查通过后还会要求其提供阶段性担保。而对购房者一般是进行形式意义上的审查，只要购房者申报的材料符合形式一般就能办理成功。因此，在办理按揭中，开发商具有很大的责任。一般购房者经济力量不强，所以选择按揭方式付款。开发商承诺能够为购房者办理按揭是促使购房者签订合同的动力。如果是因为开发商的原因导致按揭办理不了，则会导致购房者的合同目的落空。我国《合同法》把目的落空作为合同法定解除的情形之一。因此，因开发商的原因导致购房者办理不了按揭，购房者可以解除合同，要求开发商退还房款。

　　编后

　　“这个世界没有卖不出去的房子，我们公司拿到这个项目是很有信心的。”编完这则新闻，这是留在我脑海中印象最深的一句话。是什么样的理由给了这位开发商代言人如此的勇气？在去年全国楼市行情一片大好的时候，这句话也许不会受到任何质疑。也许正是因为这样，才给了“鑫中新”拿下这个被成都业内称为十年“烂尾”楼盘的勇气和魄力。但是，这个市场不是光有勇气就能雄霸天下的。时至今日，在楼市行情急转直下的事实面前，在资金为王的现实面前，你还有勇气说“这个世界没有卖不出去的房子”，你还能稳健推进项目销售，并不出任何问题，这才称得上真的勇士。

　　相关链接

　　“银丰园”同“国际大都会”一样，属于上世纪90年代初郫县房地产的“早产儿”，都因为“发育不良”而夭折。1993年，银丰园在郫县红光征地工作开始，当时该楼盘的宣传资料称其将成为一座拥有高级公寓、别墅及配套高档次、全方位商贸娱乐设施、五星级酒店、高档写字楼的新型现代化卫星城。这个占地524亩的小区曾经最吸引人们眼球的就是富丽堂皇的大门。由于同银行的债务问题，10年后，即2007年，成都市商业银行将该项目对外拍卖。